Передача в пользование объектов общего имущества многоквартирного дома (далее МКД) может стать очень существенным доходом собственников данного дома.
Частью 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Наиболее распространенными источниками дополнительного дохода являются:
— передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
— размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше и других объектах общего имущества МКД;
— передача в аренду технических помещений дома третьим лицам.
Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома приносит тысячи рублей. Однако большинство жильцов таких «рекламных» зданий даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. В то же время те собственники, которые наладили взаимоотношения с арендаторами за счет средств, заработанных на передаче общего имущества в пользование, получают дополнительные средства на содержание общего имущества дома. Есть дома, в которых за счет аренды полностью покрываются расходы по содержанию жилья. То есть, жители просто не платят этот вид платежа. По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД.
Такое положение может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций накладывается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 300 тысяч до 1 миллиона рублей.
За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества.
Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и безосновательно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).
Если за счет собственников обогащается Управляющая компания, которая без решения общего собрания предоставила в пользование рекламщику часть общего имущества, то такое «присвоение» может стать поводом для уголовного разбирательства.
Следует отдельно сказать про размещение на доме оборудования интернет-провайдеров. Проблема здесь в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Если собственники на общем собрании определили условия размещения оборудования провайдеров, то должны применяться эти условия. Если же такого решения принято не было, то препятствий для действий оператору связи Управляющая организация чинить не вправе, и оборудование размещается бесплатно.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПО ПОЛУЧЕНИЮ СРЕДСТВ ОТ ПЕРЕДАЧИ В ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Шаг №1. Председатель Совета МКД запрашивает в Управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Запрос может сделать любой собственник, в то же время лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)
Шаг №2. Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.
Шаг №3. На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами, и перезаключить договоры на условиях, утвержденных на общем собрании. Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды. Уставом Совета МКД указанные полномочия могут быть предусмотрены у председателя Совета МКД.
Шаг №4. Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды (на капитальный ремонт, установку детской площадки, на содержание жилья и пр.).
Шаг №5. Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, — следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.
РАЗЪЯСНЕНИЯ
Решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством: не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т.п. Крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды. В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания.
Если рекламная конструкция размещена кем-либо без соответствующего договора либо без согласия собственников помещений, — речь идет о незаконном использовании чужой собственности. Собственники вправе обратиться в правоохранительные органы либо в суд.