Дорогие жители! Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома Управляющую компанию, — наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК. Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ, и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых РЭМПов, ЖЭКов и т.п. новые Управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам. Так и остались собственники МКД, как «крепостные» при старом РЭМПе, только уже в новом обличии — в виде Управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК-РЭМПами, новых «игроков» на рынке ЖКХ услуг не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок Управляющих компаний.
В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению.
Поскольку тарифы за ЖКХ услуги в основном применяются муниципальные, и монополисты – Управляющие компании лишены возможности самостоятельно устанавливать цены, то дискриминация потребителей производится не путем завышения стоимости услуг, а путем предоставления услуг низкого качества за установленную цену.
Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, другие ищут новую, современную Управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться Управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны. Как же уйти от «крепостничества»?
Из истории: «Вот тебе, бабушка, и Юрьев день».
Это крылатое выражение пришло из времени средневековой Руси, когда крестьяне имели право, рассчитавшись с предыдущим помещиком, перейти к новому. По закону, изданному Иваном Грозным, такой переход мог происходить только после окончания сельскохозяйственных работ, а конкретно — за неделю до Юрьева дня (25 ноября по старому стилю, когда праздновался день Великомученика Георгия – покровителя земледельцев) или спустя неделю.
После смерти Ивана Грозного такой переход был запрещен, и произошло закрепление крестьян к земле. Тогда и родилось выражение «Вот тебе, бабушка, и Юрьев день» как выражение огорчения из-за изменившихся обстоятельств.
ЗАКОН О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
Согласно п.8.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной Управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Из смысла данной нормы следует, что собственники по своей инициативе могут расторгнуть договор управления со своей УК только в случае, если Управляющая организация не выполняет условия этого договора.
В связи с этим были большие трудности. Управляющие компании обжаловали решения общих собраний и зачастую выигрывали в суде такие споры, так как жители ДОКУМЕНТАЛЬНО не могли доказать неисполнение Управляющей компанией условий договора. Такая судебная практика складывалась до конца 2011 года.
Основанием перевода дома в управление другой Управляющей компании были:
— Окончание срока договора с Управляющей компанией.
— Выбор иного способа управления (ТСЖ, непосредственное управление).
— Невыполнение УК условий договора.
22 ноября 2011 года вышло Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №7677/11, в котором суд указал, что п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если Управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной Управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, основаниями расторжения договора управления со старой Управляющей компанией к указанным выше добавилось основание:
— Избрание новой Управляющей организации.
Далее речь пойдет исключительно об этапах выбора новой Управляющей организации.
КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?
ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.
Совет 1
Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну Управляющую компанию. Практика показывает обратное.
Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны Управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно, какими, важно — что практически любой дом по-своему интересен той или иной Управляющей компании.
Перечень Управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.
Совет 2
Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями. Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».
Совет 3
Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти «рейтинги» часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и др. государственных ведомств.
ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО
Обзвоните по возможности как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.
Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для Управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний, об этом вам расскажет сам руководитель (или его заместитель).
Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом. Цель первого шага – создать у себя первое общее мнение о компании — претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.
ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ
На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, — уточнить, по каким причинам это случилось.
Очень желательно пообщаться с жителями (советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективная для вас.
Вопросы к таким жителям могут быть различные, примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии;..

Продолжение следует