...Кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:
– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. То есть по факту это техническая ошибка. Например, неправильно указан метраж квартиры (450 кв. м, вместо 45,0 и др.), ее расположение и другие параметры;
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. То есть можно самому доказать, что на момент установления кадастровой стоимости ее рыночная цена была меньше. При этом оценку нужно будет проводить, обратившись к услугам лицензированной компании с допуском СРО.
Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость.
Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:
— неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
— неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
* местоположение объекта оценки;
* его целевое назначение;
* разрешенное использование земельного участка;
* аварийное состояние объекта;
— нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
— иные условия:
* неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
* неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Статьей 24.18 Закона об оценке установлен перечень документов, необходимых для предоставления с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию, которые необходимо приложить:
1) кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры, с которой вы не согласны, или кадастровый паспорт объекта недвижимости;
2) если основанием для обращения является недостоверность сведений, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях – орган местного самоуправления) и в управление Росреестра с запросом о предоставлении сведений о квартире, использованных при определении ее кадастровой стоимости. Вам должны предоставить эти сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса;
3) отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде, если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
– если отсутствуют указанные выше документы;
– нарушен срок подачи заявления (5 лет с даты внесения в государственный кадастр);
– величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Комиссия по результатам рассмотрения предоставленных документов вправе принять одно из следующих решений:
1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
2) о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
3) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.
2. Обратиться в суд
Если Росреестр отказал в претензии, — обжаловать оценку и налоги можно в суде.
Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы. Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость имущества.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
Для этого потребуются:
— Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах).
— Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
— Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.
— Отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функ-ции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза. Успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности. Стороны также вправе урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости), которое должно содержать условия примирения, а также порядок распределения судебных расходов (часть 4 статьи 46, статья 137 КАС РФ).
СКОЛЬКО СТОИТ ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ
Рассмотрение жалоб в Росреестре производится без затрат для обратившегося. Ответ комиссия дает в течение месяца.
При обращении в суд вам предстоит оплатить госпошлину в размере 300 рублей и понести расходы на услуги адвокатов.
ВАЖНО! В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако предлагается внести изменения в ст. 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.
Подобная инициатива является реакцией на известное Постановление КС РФ от 11.07.2017 №20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, — делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.